Por Mike Fanelli
Reporte del mercado de San Miguel de Allende: octubre de 2026 y análisis para inversionistas
Octubre tuvo menos transacciones, pero los vendedores que cerraron negociaron más cerca del precio de lista. Los nuevos listados bajaron con fuerza, aunque todavía no hay información suficiente para concluir que el inventario activo total disminuyó. El tipo de cambio mejoró de forma importante el poder de compra de compradores de Estados Unidos y Canadá.
Análisis residencial de octubre de 2026. Publicado el 5 de noviembre; disponibilidad del inventario y cifras de reducciones actualizadas el 9 de noviembre de 2026.
La actividad de ventas se desaceleró
Octubre registró 34 ventas de casas y condominios, frente a 42 en septiembre, una baja de 19%. El volumen bajó de $23.1 millones a $19.5 millones USD.
Los días medios en el mercado mejoraron ligeramente de 201 a 196, pero el promedio subió de 231 a 242. Solo 18% de las ventas de octubre cerró en 90 días o menos, y 29% llevaba más de un año publicado.
La demanda bajó frente a septiembre, pero no desapareció. Los listados antiguos todavía se venden cuando el precio y la presentación por fin coinciden con lo que buscan los compradores.
La mediana subió, sobre todo por la mezcla de ventas
La mediana de cierre de octubre fue de $427,500 USD, frente a $373,889 USD en septiembre. Ese aumento de 14% no debe leerse como plusvalía del mercado. Octubre incluyó más operaciones en dólares y varios cierres altos, entre ellos uno de $2.5 millones.
La mediana de las ventas en pesos fue de solo $187,296 USD. Con apenas 34 ventas, unas cuantas operaciones caras pueden mover mucho la mediana mensual.
No uses la mediana de octubre para suponer que todas las propiedades de San Miguel subieron de valor. Compara por colonia, estado de la propiedad, moneda y rango de precio.
Los vendedores que cerraron obtuvieron mejores condiciones
La venta mediana cerró aproximadamente 4% bajo lista, frente a cerca de 5.4% en septiembre. 24% de los cierres de octubre fue en o sobre el precio de lista, frente a solo 5% en septiembre.
Los vendedores no recuperaron el control en general. Las propiedades bien posicionadas recibieron mejores ofertas, mientras el inventario menos competitivo siguió sin moverse.
Un comprador no debe usar la misma estrategia de negociación en todos los listados. Las casas nuevas en el mercado, renovadas y bien valuadas requieren tácticas distintas a las que llevan un año publicadas.
Los nuevos listados bajaron con fuerza
Aproximadamente 108 nuevos listados entraron al mercado en octubre, 34% menos que los 163 de septiembre.
La cifra más reciente de inventario activo publicada sigue siendo la de septiembre: 857 listados, cerca de 25 meses de inventario. Al 9 de noviembre no se había publicado la actualización de octubre.
Menos nuevos listados no significa automáticamente que el inventario activo bajó. También hay que medir vencimientos, retiros, re-publicaciones y ventas cerradas. La página pública de reducciones muestra hoy cerca de 125 listados, una foto del momento y no un conteo de reducciones de octubre.
La demanda del año sigue concentrada bajo $500,000 USD
Al 31 de octubre: 330 ventas de casas y condominios, $201.2 millones USD de volumen, mediana de cierre de $448,792 USD, 57% de las ventas bajo $500,000 y 87% bajo $1 millón. De los compradores identificados, 66% vino de Estados Unidos, 28% de México y 3% de Canadá.
La mayor oportunidad general sigue en el segmento bajo $500,000 USD, sobre todo para compradores que esperan encontrar inventario barato en Centro, que en realidad no existe.
Impacto del tipo de cambio
Con los tipos de cambio oficiales de fin de mes, el dólar pasó de cerca de 18.07 pesos a fines de septiembre a 18.80 a fines de octubre, mejorando el poder de compra en dólares cerca de 4%. Una propiedad de MX$10 millones pasó de unos US$553,400 a US$532,000 antes de diferenciales bancarios y gastos de cierre, una diferencia de cerca de US$21,400.
El dólar canadiense mejoró aún más, de cerca de 12.69 a 13.47 pesos. La misma propiedad de MX$10 millones pasó de unos C$788,200 a C$742,700, una diferencia de cerca de C$45,500.
Separa la negociación de la propiedad de la operación de cambio. Un buen tipo de cambio puede valer más que uno o dos puntos porcentuales adicionales de descuento.
Cambio regulatorio
El 23 de octubre, México publicó la nueva Ley General para el Fortalecimiento y la Armonización de los Catastros y Registros, vigente desde el 24 de octubre. Establece estándares nacionales para conectar la información catastral municipal con el Registro Público de la Propiedad y apoyar operaciones electrónicas. El efecto práctico se verá durante 2027, conforme estados y municipios actualicen sus sistemas.
Para compradores extranjeros: una clave catastral no prueba propiedad, linderos, superficie ni título válido, y las diferencias entre catastro y registro deben identificarse y corregirse.
Sigue exigiendo revisión del Notario, verificación registral, documentación catastral, constancias de no adeudo, certificado de libertad de gravámenes y el levantamiento o deslinde que corresponda. El nuevo sistema no corrige un título defectuoso ni sustituye la revisión normal.
¿Cómo usar estas cifras?
Si estás comprando, compara precios finales recientes con la casa específica que estás considerando. Una casa renovada en Centro y una propiedad que lleva mucho tiempo publicada pueden requerir ofertas distintas. Revisa la guía de precios y comisiones antes de decidir qué lugar ocupa la negociación en tu presupuesto.
Para ver las gráficas, comparaciones mensuales y cifras completas, lee el reporte completo de octubre y análisis para inversionistas. Consulta también la Hoja de Ruta del Comprador para integrar la revisión legal y los pasos del cierre a tu análisis financiero.
Fuente y metodología
Fuente: MLS de AMPI San Miguel de Allende, ventas cerradas registradas del 1 al 31 de octubre de 2026. Los precios son precios finales de venta, no precios de lista. Las cifras cubren casas y condominios; las ventas de terrenos y propiedades comerciales se excluyen de las estadísticas de precio. Los conteos excluyen listados de renta y registros archivados en bloque desde el MLS anterior, cuyas fechas reflejan un proceso administrativo y no cierres reales. Las ventas liquidadas en pesos se convirtieron a dólares estadounidenses a 18.42 MXN por dólar, el tipo de cambio vigente en octubre de 2026. Basado en 34 ventas registradas; una muestra de este tamaño puede cambiar de forma importante por una sola venta de alto valor.
Los ejemplos cambiarios usan referencias históricas de fin de mes, no una cotización bancaria actual. Las cifras de inventario y reducciones son fotografías de una fecha específica. El análisis regulatorio es información general; confirma con tu Notario cómo aplica a tu compra.
