¿Tengo que Pagar Impuestos si Compro Casa en México?

Sí. Comprar propiedad en México conlleva impuestos en tres momentos: cierre, mientras la tienes (anualmente) & venta. Como persona estadounidense, también tienes obligaciones de reporte en EE. UU. Aquí está el desglose honesto para una compra en San Miguel de Allende.

1. Al Cierre: ISAI (Impuesto Sobre Adquisición)

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es un impuesto municipal único que paga el comprador al firmar la escritura. En Guanajuato corre normalmente del 2% al 4% del valor registrado, según la tasa vigente del municipio & el tramo de valor. El Notario lo calcula & retiene al cierre.

Se suma a honorarios del Notario, derechos de Registro Público, avalúo & estudio de título, que juntos (costos de cierre) suelen sumar 5% a 8% del precio. La guía de costos de cierre desglosa cada partida.

2. Anualmente: Predial

El predial es el impuesto municipal anual sobre la propiedad. En San Miguel es notablemente bajo según estándares estadounidenses, normalmente unos cientos a unos miles de dólares al año para la mayoría de propiedades residenciales, pagado en enero. Pagarlo en los primeros meses del año da descuento. Detalle en la guía del predial.

3. Sobre Renta de Alquiler: ISR

Si rentas la propiedad, el ingreso por renta está sujeto a Impuesto Sobre la Renta. Las tasas dependen de si operas como persona física o entidad mexicana, & si es corto o largo plazo. Un contador mexicano es esencial si planeas rentar.

4. Al Vender: Ganancia de Capital (ISR)

Al vender, la ganancia está sujeta a ISR. La ganancia de capital mexicana se puede calcular de dos formas: un porcentaje plano del precio de venta, o 35% sobre la ganancia ajustada por inflación después de deducciones (mejoras, costos de cierre, comisiones). El Notario calcula ambas & aplica la menor.

Existe una exención de vivienda primaria disponible para residentes (con límites) si cumples condiciones específicas, incluyendo ser residente fiscal mexicano & tener facturas de mejoras mayores. Es uno de los rubros más sensibles a planeación en bienes raíces mexicanos.

5. IVA en Construcción Nueva

Las ventas de construcción residencial nueva generalmente están exentas de IVA (16%). Las ventas comerciales sí pueden incluir IVA. Confirma con vendedor & Notario.

6. Lado EE. UU.: FBAR, FATCA & Ingreso Mundial

Los ciudadanos estadounidenses & residentes permanentes tributan sobre ingreso mundial & deben reportar ciertas cuentas financieras extranjeras. Tener bienes raíces mexicanos directamente no detona FBAR ni FATCA por sí mismo. Pero si la tienes vía fideicomiso o LLC mexicana, o tienes cuenta bancaria mexicana asociada, normalmente sí detonan reporte.

La renta ganada en México también es gravable en tu declaración estadounidense. El tratado fiscal EE. UU.-México permite crédito por impuestos extranjeros para no pagar dos veces sobre el mismo dólar, pero igual debes reportar.

El Panorama Práctico

Para la mayoría de compradores internacionales en San Miguel, la fricción fiscal es notablemente menor que en EE. UU.:

• Costos de cierre más altos (5% a 8% vs. 2% a 4% en muchos mercados estadounidenses), pero pagados una sola vez.

• Impuesto predial anual dramáticamente menor que el equivalente estadounidense.

• La planeación de ganancia de capital importa & debe armarse al comprar, no al vender.

Para el detalle del día de cierre, ve costos de cierre en San Miguel. Para confirmar que los estadounidenses pueden tener título directo, lee ¿pueden los estadounidenses comprar propiedad en San Miguel?

Cuando estés listo para ver propiedades o platicar números de una compra específica, contáctame & te conecto con Notario & asesor fiscal transfronterizo en San Miguel.