¿Cómo está el mercado?
Los números reales del mercado inmobiliario de San Miguel de Allende, explicados en palabras sencillas.
$0K
Precio Medio de Venta
todos los cierres, en USD
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Precio Promedio de Venta
todos los cierres, en USD
0.0 mo
Tiempo Medio de Venta
178 días, de listado a cierre
0.0 mo
Tiempo Promedio de Venta
193 días, de listado a cierre
0%
Precio de Venta vs. Pedido
reportes semanales, 4% bajo el pedido
0%
Compradores de EE. UU.
de compradores identificados
El panorama
¿Cómo está realmente el mercado de San Miguel?
En el primer semestre de 2026 se vendieron 181 casas por unos $113 millones de dólares. Los precios se mantienen y la casa típica se vendió en 96% de su último precio pedido. Salieron a la venta más casas de las que se vendieron, así que hoy el comprador tiene con qué elegir.
Actividad semanal del mercado
Cada barra es una semana de reporte. Las semanas se numeran dentro de su mes, no por fecha.
- Nuevos listados
- En contrato
- Cierres
- Cambios de precio
Qué significa, en pocas palabras
Hay más casas a la venta que compradores. Por cada casa vendida salieron al mercado otras 3.2. De los 339 ajustes de precio del semestre, 92% fueron rebajas, y la casa típica tardó 6 meses en venderse. Aun así, las casas en venta en San Miguel de Allende bien presentadas y con precio realista se siguen vendiendo rápido.
Dicho simple: las casas con precio alto se quedan meses sin venderse. Las que salen con el precio correcto se venden pronto. Es el mismo mercado, con dos resultados muy distintos.
Los cierres, precios y tiempos de venta salen del archivo de ventas cerradas del MLS de AMPI. Los listados nuevos, los cambios de precio y la relación precio de venta contra precio pedido vienen de los reportes semanales de transacciones de AMPI, que el archivo de ventas no puede verificar.
Precio y volumen
¿Hacia dónde van los precios?
Usamos la mediana, es decir, la venta que queda justo a la mitad de la lista. Es una mejor guía que el promedio, porque unas cuantas casas muy caras jalan el promedio hacia arriba. Los precios en pesos se convierten a dólares al tipo de cambio promedio de ese mes, para poder compararlos.
Precio de cierre mensual, mediana vs. promedio
La separación entre las dos líneas la causan las casas más caras del mes.
- Mediana
- Promedio
Volumen mensual de ventas
Dólares totales cerrados cada mes. Junio es parcial, hasta el día 24.
¿Por qué la mediana cambia tanto mes a mes?
No es que las casas suban y bajen de precio cada mes. Cambia el tipo de casa que se vende. En abril la mediana llegó a $648 mil porque cerraron sobre todo casas caras en dólares, y en junio bajó a $349 mil porque cerraron más casas locales en pesos. Con solo 25 a 38 ventas al mes, unas pocas operaciones mueven la mediana entera.
Mes a mes
¿Cómo se movió cada mes frente al anterior?
Elige un mes para ver cómo cambiaron la actividad y los precios. Las flechas comparan contra el mes previo.
27
Cierres
$349K
Precio mediano
$11.1M
Volumen de ventas
106
Nuevos listados
Junio corrió hasta el corte del 24 con 27 cierres de casas y condominios por 11.1 millones. La mediana de $349 mil refleja más compradores locales que pagan en pesos, no una caída de valores.
* Junio cubre hasta el 24 del mes.
Quién compra
¿Quién compra realmente en San Miguel de Allende?
Esto sale de las ventas donde se reportó la nacionalidad y la edad del comprador. San Miguel sigue atrayendo sobre todo a extranjeros, pero los compradores son más jóvenes y más locales de lo que muchos suponen.
Nacionalidad del comprador
Participación de compradores identificados.
- Estados Unidos
- México
- Canadá
- Doble nacionalidad
- Otros países
Edad del comprador
La década de vida en la que están.
Lo que realmente pagaron los compradores
Participación de cierres por rango de precio, en dólares.
66%
La mayoría viene de Estados Unidos
Dos de cada tres compradores identificados son estadounidenses, y los canadienses agregan algunos puntos más. Cuando la economía en el norte se enfría, aquí se nota.
1 de 5
Uno de cada cinco tiene menos de 50
Cerca del 19% de los compradores tiene menos de 50 años. Suelen trabajar en remoto y compran por estilo de vida. Los jubilados siguen siendo mayoría, pero cada vez llega gente más joven.
56%
La mayoría se vende bajo $500,000
El 56% de las ventas cerró por debajo de medio millón de dólares, y el 88% por debajo del millón. Las casas de lujo llaman la atención, pero el verdadero mercado está abajo de esa cifra, y ahí sí hay competencia entre compradores.
El veredicto
¿Qué significa todo esto para ti?
Los mismos números se leen distinto según estés comprando o vendiendo. Aquí está cada lado.
Si estás comprando
Tienes más poder de negociación que en años
Hay muchas casas disponibles, casi todos los ajustes de precio son a la baja y el vendedor típico termina aceptando cerca de 4% menos de lo que pedía. Puedes tomarte tu tiempo y ser exigente sin quedarte fuera. ¿Apenas empiezas? Comienza con la ruta del comprador y descarga la guía gratuita.
- Salen unas 3.2 casas nuevas a la venta por cada una que se vende
- 92% de los cambios de precio fueron rebajas, de 6.9% en promedio
- La casa típica tarda cerca de 6 meses en venderse, así que no hay prisa
- Pero las que tienen buen precio se van rápido, y ahí sí hay que decidir pronto
Si estás vendiendo
Ponle el precio correcto desde el primer día
Las casas con precio realista se siguen vendiendo en 96% de lo que piden, y una de cada cuatro se vende al precio pedido o más. Salir caro cuesta caro: quien tuvo que rebajar cedió casi 7% y perdió meses en el camino. Así es como vendemos casas en San Miguel.
- 24% de las casas se vendieron al precio pedido o por encima
- Las que salieron caras se quedaron sin vender y tuvieron que rebajar 6.9%
- Compites contra más de 100 casas nuevas cada mes
- Un buen precio y una buena presentación valen más que "probemos alto"
Las cifras de cambios de precio y de precio de venta contra precio pedido vienen de los reportes semanales de transacciones de AMPI. Los cierres, precios y tiempos de venta vienen del archivo de ventas cerradas del MLS.
Lo que casi nadie ve
¿Qué no te dicen los titulares del mercado?
Detalles que no se ven en el precio promedio, pero que sí cambian la decisión de comprar o vender, desde los barrios de San Miguel de Allende hasta la moneda en que se listó cada casa.
Dos rangos de precio, lado a lado
Precio mediano de venta en dólares, según la moneda en que se listó la casa.
Quién compra más de lo que vende
Casas compradas menos casas vendidas. Un número positivo significa que ese grupo está sumando propiedades.
2 mercados
Dos rangos de precio muy distintos
Las casas listadas en dólares, casi siempre para extranjeros, se venden en una mediana de $569 mil. Las listadas en pesos, casi siempre para locales, en unos $299 mil, es decir 5.2 millones de pesos. Casi no se cruzan, así que un solo precio promedio no describe bien a ninguna de las dos.
+40 / -28
Los estadounidenses compran más de lo que venden
Los compradores estadounidenses adquirieron 40 casas más de las que vendieron. Los mexicanos vendieron 28 más de las que compraron. Cada semestre, más casas de San Miguel pasan a manos extranjeras.
6 meses
Muchos deben vender otra casa primero
Una razón de que la casa mediana tarde cerca de 6 meses, 178 días, es que muchos compradores necesitan vender su casa en Estados Unidos o Canadá antes de cerrar aquí. Si esa venta se atrasa, la de San Miguel se atrasa igual.
92%
Los precios se están bajando, no subiendo
De 339 cambios de precio, 311 fueron rebajas y solo 28 aumentos. Cuando casi todos los vendedores bajan su precio, es la señal más clara de que hay espacio para negociar.
24%
Una de cada cuatro se vende al precio pedido o más
Aun con tantas casas disponibles, el 24% se vendió al precio pedido o por encima. No todo se negocia a la baja. Cuando el precio y la condición son correctos, el comprador paga lo que se pide.
21%
O se venden rápido, o se quedan mucho tiempo
El 21% se vendió en menos de 90 días y el 7% tardó más de un año. La mitad tardó más de 178 días, es decir casi 6 meses. Si vas a vender, calcula unos 6 meses hasta tener contrato firmado, más 30 a 45 días para cerrar. Lo que decide en qué grupo cae tu casa es el precio del primer día: las casas que salen al nivel de las ventas recientes se van rápido, las que salen arriba llegan al mismo precio meses después.
Los precios medianos y los tiempos de venta salen del archivo de ventas cerradas del MLS de AMPI. Los cambios de precio, la relación precio de venta contra precio pedido y el flujo neto de compradores vienen de los reportes semanales de transacciones de AMPI.
Hacia dónde creemos que va
Una lectura realista de la segunda mitad de 2026, basada en los datos de arriba y no en buenos deseos.
Precios
Espera precios medianos estables o ligeramente más firmes hacia fin de año. Con tanto inventario y rebajas tan comunes, los vendedores no van a poder empujar los precios hacia arriba, pero la demanda extranjera constante y la poca oferta de calidad evitan una caída real. Las proyecciones independientes apuntan a 3% a 7% de apreciación anual a mediano plazo.
Actividad
El otoño casi siempre despierta de nuevo el movimiento de compradores. El dato a seguir es el número de casas que entran en contrato, que subió a 15 en la última semana de junio, la mejor semana del semestre. Si eso se sostiene, el tercer trimestre debería cerrar más operaciones después de la calma del verano.
El comodín
El riesgo más grande no es local. Es un movimiento fuerte del peso o un sobresalto en la economía de Estados Unidos que congele al comprador norteamericano. Sin eso, lo más probable es más de lo mismo: un mercado equilibrado y negociable que premia a los vendedores realistas y a los compradores pacientes.
¿Quieres saber cómo está tu colonia o tu rango de precio?
Los promedios de toda la ciudad no te sirven para decidir. Dime qué zona o qué presupuesto te interesa y te muestro las casas comparables que sí aplican a tu caso.
Cifras de cierres reportados en San Miguel de Allende, 1 de enero al 24 de junio de 2026. Los precios en pesos se convierten a dólares al tipo de cambio promedio del mes correspondiente.
Todas las cifras provienen del MLS de AMPI San Miguel de Allende, el servicio oficial de listados múltiples de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios. Mike Fanelli es miembro activo de AMPI y opera afiliado a The Agency San Miguel de Allende.
¿Cómo está el mercado? Reporte del mercado del 1 de enero al 24 de junio de 2026.
Fuente: MLS de AMPI San Miguel de Allende, ventas cerradas registradas del 1 de enero al 24 de junio de 2026, revisadas el 1 de agosto de 2026. 181 cierres depurados de casas y condominios y 339 cambios de precio registrados en el periodo.
Metodología y aviso legal. Las cifras cubren casas y condominios; los terrenos y las propiedades comerciales quedan fuera de las estadísticas de precio. Los conteos excluyen los listados de renta y los registros archivados en bloque desde el MLS anterior, cuyas fechas reflejan un archivo administrativo y no un cierre real, así como unos pocos registros con precios evidentemente erróneos. Las ventas en pesos se convierten a dólares al tipo de cambio vigente, 17.4 MXN por dólar en esta edición; a 18.5 o 20 pesos por dólar la mediana quedaría entre $445 mil y $469 mil. Las medianas y los promedios se calculan sobre operaciones con precio reportado; las cifras de nacionalidad, edad y días en el mercado usan el subconjunto de registros donde esos campos fueron reportados. Los cambios de precio, la relación precio de venta contra precio pedido y el flujo neto de compradores provienen de los reportes semanales de transacciones de AMPI, ya que el archivo de ventas cerradas no incluye historial de precios. Junio de 2026 es un mes parcial, hasta el día 24. Las cifras representan únicamente transacciones registradas en el MLS y pueden no incluir toda venta privada. Este reporte es solo informativo, no es un avalúo ni asesoría financiera; consulta a un profesional con licencia para decisiones sobre una propiedad específica.
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